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常见问题

分间单位(劏房)

分间单位,俗称「劏房」,一般是指在建筑物原先经批准的图则上显示的一个楼宇单位,被分间成两个或以上的独立房间。

相关建筑工程通常涉及拆除原先的非结构性间隔墙、加设新的非结构性间隔墙、装置新的厕所及厨房、改动或加设内部排水渠系统、加厚地台以埋置新设/经改动的排水渠管、开凿额外门口或通风洞口等。若相关建筑工程质量欠妥,可能影响楼宇安全及环境卫生,包括因违例开凿额外门口而违反有关逃生途径的规例、开凿额外通风洞口而影响耐火结构的完整性、排水渠工程欠妥导致渗水,以及加设非结构性间隔墙和加厚地台而令楼宇负荷过重。

与分间单位相关的建筑工程受《建筑物条例》规管。如果工程涉及楼宇结构,业主应按条例规定委任认可人士及注册结构工程师,制备改动及加建工程的图则,并在获得建筑事务监督批准图则及同意展开工程后,才可由注册承建商按照批准图则进行工程。

若工程属指定小型工程,可按照「小型工程监管制度」的简化规定展开。屋宇署发出的「小型工程监管制度-室内装修/改建及分间楼宇单位」小册子,详细说明与分间单位相关的小型工程项目。

若建筑工程(小型工程除外)在建筑物内进行而不涉及楼宇的结构,根据《建筑物条例》 第41(3)条的规定是属于豁免审批建筑工程。这些工程无须事先获建筑事务监督(屋宇署) 批准建筑图则及同意展开工程,亦无须由订明注册承建商进行工程及由订明建筑专业人士监督工程,但工程必须在不违反《建筑物条例》下所订立各规例(规例订定有关消防安全、结构安全,以及排水工程等方面的建筑设计及建造标准)的情况下进行。

业主如欲进行楼宇加建及改动工程,应先征询建筑专业人士的意见,包括工程的可行性、工程是否属小型工程或须事先获建筑事务监督批准及同意,以确保工程不会违反《建筑物条例》。

与分间单位相关的建筑工程通常涉及拆除原先的非结构性间隔墙、加设新的非结构性间隔墙、加厚地台及开凿额外门口。这些工程可能会导致楼板、横梁、甚至楼柱的负荷过重。在开凿额外门口或装设新排水渠管时,如于结构墙开凿洞口,会对楼宇结构造成不良影响。若有关排水工程质量欠妥而导致渗水,可引致钢筋锈蚀及下层单位的天花板混凝土剥落。

与分间单位相关的建筑工程一般涉及装置新的厕所/厨房、为新设的厕所/厨房改动或加设内部排水渠管。若有关工程质量欠妥,可能会导致渗水,影响楼宇环境卫生。此外,居住房间、浴室、厕所或厨房均须设置足够面积的窗户,以符合《建筑物(规划)规例》所订的天然照明及通风规定,而新设的厕所及厨房亦不能在位于街道上方的露台之内建造。

更改楼宇单位的用途

  1. 不可将非住用楼宇尤其是工业楼宇单位分间为独立房间作居住用途。

消防安全

  1. 不可拆除原有的防火门或以不符合所需耐火效能的门代替。
  2. 若保留楼宇单位原有入口的防火门,而楼宇单位占用人总数不多于30人,通往分间单位的室内走廊的净阔度须不少于0.75米。若单位占用人总数多于30人但不多于200人,则室内走廊的净阔度须不少于0.85米。(见图1
  3. 若楼宇单位原有入口的防火门被拆除或以不符合所需耐火效能的门代替,通往分间单位的室内走廊的净阔度须不少于1.05米。此外,各分间单位的间隔墙、室内走廊两旁的墙壁及各分间单位的门,都须具有不少于一小时的耐火效能;而这些门亦须为自掩门并能防烟。(见图2
  4. 出口路线的净空高度不应少于2米。
  5. 不可在出口楼梯的围封墙开凿新门口或通风洞口。
  6. 不可在分隔单位与逃生途径的耐火分隔墙开凿洞口用以通风或安装空调机、抽气扇等。
  7. 在单位外安装的铁闸,不应阻碍逃生途径。
  8. 分间单位不应堵塞或阻隔通往任何出口楼梯的逃生途径。(见图3

楼宇结构

  1. 不可因为竖设用砖建造的非承重墙或铺设实心地台以加厚楼板,而令楼宇结构负荷超重。
  2. 可按照「小型工程监管制度」的第I级别小型工程的简化规定,于分间为三个或以上房间(房间设有洗手间或其他卫生设备,而楼宇单位内的房间的数目大于原先经批准的图则所显示的该等房间的数目)的住用楼宇单位内,竖设用砖建造的非承重墙、铺设实心楼面地台、或竖设或改动地底以上的排水渠。
  3. 可按照「小型工程监管制度」的第III级别小型工程的简化规定,于住用楼宇单位内,竖设用砖建造的非承重墙。该墙的密度不超过每立方米650千克、高度不超过3米、厚度不超过75毫米,而以该楼宇单位的楼面面积每平方米计,加建墙壁总长度超过0.1米但不超过0.3米。此外,支撑该墙的楼板的厚度不少于125毫米及楼面地台的厚度不超过25毫米(由结构楼面水平量度)。该小型工程不会导致对任何悬臂式平板造成额外荷载和不涉及改动任何其他结构构件。
  4. 可按照「小型工程监管制度」的第III级别小型工程的简化规定,铺设实心地台以加厚住用楼宇单位内厚度不少于125毫米的楼板。该地台的密度不超过每立方米650千克,厚度超过25毫米但不超过75毫米(由结构楼面水平量度)。如该地台在该楼宇单位的每10平方米的楼面面积内的总面积不超过1.5平方米,而在每个地台范围之间最接近的水平距离不少于2米,则该加设地台的厚度应超过25毫米但不得超过150毫米。此外,该小型工程不会导致对任何悬臂式平板造成额外荷载。如有用砖建造的非承重墙竖设于住用楼宇单位内,以该楼宇单位的楼面面积每平方米计,该楼宇单位的加建墙壁总长度须少于0.1米,而该加建墙壁的密度、高度、厚度及支撑该墙的楼板的厚度,均须符合上述有关竖设用砖建造的非承重墙的第III级别小型工程之条件。
  5. 除非事先获得建筑事务监督批准及同意,或按「小型工程监管制度」的简化规定进行工程,否则不可在楼宇的结构墙、柱、横梁或楼板开凿孔洞。
  6. 排水工程须妥善施工,避免渗水引致钢筋锈蚀,损坏楼宇结构。

环境卫生

  1. 除非获建筑事务监督豁免,否则住用建筑物内任何拟分开出租作住用用途的部分均须设有厨房设备。
  2. 可按照「小型工程监管制度」的第II级别及第III级别小型工程的简化规定,竖设、改动或拆除地底以上的排水渠。
  3. 安装排水渠系统及卫生设备须符合《建筑物(卫生设备标准、水管装置、排水工程及厕所)规例》的规定。
  4. 为免渗水至下一楼层,除要确保安装排水渠系统及卫生设备的施工质量外,每间设有供水设施的房间的楼面须以防渗物料建造。
  5. 不得在位于街道上方的露台之内建造新设的厕所/厨房。
  6. 住所的净高度不应少于2.5米。

通风及照明

  1. 居住房间、浴室、厕所或厨房均须设置足够面积的窗户,以符合《建筑物(规划)规例》 所订的天然照明及通风规定。
  2. 若室内的浴室或厕所不能设置足够面积的窗户,便须另备在使用浴室或厕所时能启动的人工照明系统及每小时换气5次的机械通风设施, 并须以室外空气来换气。为此,可使用设有清理通道的通风管道装置。

如发现以下情况,与分间单位相关的建筑工程可能违规:

  1. 将非住用楼宇尤其是工业楼宇单位分间为独立房间作居住用途。
  2. 在分间单位出口安装的门/铁闸阻碍逃生途径。
  3. 分间单位不能通往楼宇的出口楼梯。
  4. 在出口楼梯的围封墙开凿门口/通风洞口。
  5. 结构构件(例如横梁、柱或结构墙)部分被拆除。
  6. 在结构墙开凿洞口。
  7. 在街道上方的露台加设厠所及厨房。
  8. 分间单位并无提供天然照明及通风的窗户。
  9. 加设或经改动的排水渠有漏水迹象。
  10. 下层单位的天花板出现渗水或混凝土剥落情况。
  11. 间隔墙与天花板相连的位置出现裂缝。
  12. 因负荷过重,令贴近悬臂式露台位置的地板出现裂缝。

如你是物业业主,怀疑或得悉任何与分间单位相关的建筑工程有违规之处, 例如通往出口楼梯的通道被阻塞、结构构件被拆除、渗水或混凝土剥落,应立即征询建筑专业人士的意见和委任注册承建商纠正违规情况,以保障自己及其他住客的安全。你亦应向屋宇署报告有关情况。

如你是分间单位的住客或打算租住分间单位,发现上述可能违反《建筑物条例》的情况,应立即要求业主进行纠正工程,并循以下途径向屋宇署举报:

联络屋宇署
热线电话 2626 1616
(由「1823」接听)
邮寄地址 九龙旺角弥敦道750号始创中心12楼
电邮地址 enquiry@bd.gov.hk
电子举报表格 http://www.bd.gov.hk/chineseT/services/enquiries.html

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