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常見問題

分間單位(劏房)

分間單位,俗稱「劏房」,一般是指在建築物原先經批准的圖則上顯示的一個樓宇單位,被分間成兩個或以上的獨立房間。

相關建築工程通常涉及拆除原先的非結構性間隔牆、加設新的非結構性間隔牆、裝置新的廁所及廚房、改動或加設內部排水渠系統、加厚地台以埋置新設/經改動的排水渠管、開鑿額外門口或通風洞口等。若相關建築工程質量欠妥,可能影響樓宇安全及環境衞生,包括因違例開鑿額外門口而違反有關逃生途徑的規例、開鑿額外通風洞口而影響耐火結構的完整性、排水渠工程欠妥導致滲水,以及加設非結構性間隔牆和加厚地台而令樓宇負荷過重。

與分間單位相關的建築工程受《建築物條例》規管。如果工程涉及樓宇結構,業主應按條例規定委任認可人士及註冊結構工程師,製備改動及加建工程的圖則,並在獲得建築事務監督批准圖則及同意展開工程後,才可由註冊承建商按照批准圖則進行工程。

若工程屬指定小型工程,可按照「小型工程監管制度」的簡化規定展開。屋宇署發出的「小型工程監管制度-室內裝修/改建及分間樓宇單位」小冊子,詳細說明與分間單位相關的小型工程項目。

若建築工程(小型工程除外)在建築物內進行而不涉及樓宇的結構,根據《建築物條例》 第41(3)條的規定是屬於豁免審批建築工程。這些工程無須事先獲建築事務監督(屋宇署) 批准建築圖則及同意展開工程,亦無須由訂明註冊承建商進行工程及由訂明建築專業人士監督工程,但工程必須在不違反《建築物條例》下所訂立各規例(規例訂定有關消防安全、結構安全,以及排水工程等方面的建築設計及建造標準)的情況下進行。

業主如欲進行樓宇加建及改動工程,應先徵詢建築專業人士的意見,包括工程的可行性、工程是否屬小型工程或須事先獲建築事務監督批准及同意,以確保工程不會違反《建築物條例》。

與分間單位相關的建築工程通常涉及拆除原先的非結構性間隔牆、加設新的非結構性間隔牆、加厚地台及開鑿額外門口。這些工程可能會導致樓板、橫樑、甚至樓柱的負荷過重。在開鑿額外門口或裝設新排水渠管時,如於結構牆開鑿洞口,會對樓宇結構造成不良影響。若有關排水工程質量欠妥而導致滲水,可引致鋼筋銹蝕及下層單位的天花板混凝土剝落。

與分間單位相關的建築工程一般涉及裝置新的廁所/廚房、為新設的廁所/廚房改動或加設內部排水渠管。若有關工程質量欠妥,可能會導致滲水,影響樓宇環境衞生。此外,居住房間、浴室、廁所或廚房均須設置足夠面積的窗戶,以符合《建築物(規劃)規例》所訂的天然照明及通風規定,而新設的廁所及廚房亦不能在位於街道上方的露台之內建造。

更改樓宇單位的用途

  1. 不可將非住用樓宇尤其是工業樓宇單位分間為獨立房間作居住用途。

消防安全

  1. 不可拆除原有的防火門或以不符合所需耐火效能的門代替。
  2. 若保留樓宇單位原有入口的防火門,而樓宇單位佔用人總數不多於30人,通往分間單位的室內走廊的淨闊度須不少於0.75米。若單位佔用人總數多於30人但不多於200人,則室內走廊的淨闊度須不少於0.85米。(見圖1
  3. 若樓宇單位原有入口的防火門被拆除或以不符合所需耐火效能的門代替,通往分間單位的室內走廊的淨闊度須不少於1.05米。此外,各分間單位的間隔牆、室內走廊兩旁的牆壁及各分間單位的門,都須具有不少於一小時的耐火效能;而這些門亦須為自掩門並能防煙。(見圖2
  4. 出口路線的淨空高度不應少於2米。
  5. 不可在出口樓梯的圍封牆開鑿新門口或通風洞口。
  6. 不可在分隔單位與逃生途徑的耐火分隔牆開鑿洞口用以通風或安裝空調機、抽氣扇等。
  7. 在單位外安裝的鐵閘,不應阻礙逃生途徑。
  8. 分間單位不應堵塞或阻隔通往任何出口樓梯的逃生途徑。(見圖3

樓宇結構

  1. 不可因為豎設用磚建造的非承重牆或舖設實心地台以加厚樓板,而令樓宇結構負荷超重。
  2. 可按照「小型工程監管制度」的第I級別小型工程的簡化規定,於分間為三個或以上房間(房間設有洗手間或其他衞生設備,而樓宇單位內的房間的數目大於原先經批准的圖則所顯示的該等房間的數目)的住用樓宇單位內,豎設用磚建造的非承重牆、舖設實心樓面地台、或豎設或改動地底以上的排水渠。
  3. 可按照「小型工程監管制度」的第III級別小型工程的簡化規定,於住用樓宇單位內,豎設用磚建造的非承重牆。該牆的密度不超過每立方米650千克、高度不超過3米、厚度不超過75毫米,而以該樓宇單位的樓面面積每平方米計,加建牆壁總長度超過0.1米但不超過0.3米。此外,支撐該牆的樓板的厚度不少於125毫米及樓面地台的厚度不超過25毫米(由結構樓面水平量度)。該小型工程不會導致對任何懸臂式平板造成額外荷載和不涉及改動任何其他結構構件。
  4. 可按照「小型工程監管制度」的第III級別小型工程的簡化規定,舖設實心地台以加厚住用樓宇單位內厚度不少於125毫米的樓板。該地台的密度不超過每立方米650千克,厚度超過25毫米但不超過75毫米(由結構樓面水平量度)。如該地台在該樓宇單位的每10平方米的樓面面積內的總面積不超過1.5平方米,而在每個地台範圍之間最接近的水平距離不少於2米,則該加設地台的厚度應超過25毫米但不得超過150毫米。此外,該小型工程不會導致對任何懸臂式平板造成額外荷載。如有用磚建造的非承重牆豎設於住用樓宇單位內,以該樓宇單位的樓面面積每平方米計,該樓宇單位的加建牆壁總長度須少於0.1米,而該加建牆壁的密度、高度、厚度及支撐該牆的樓板的厚度,均須符合上述有關豎設用磚建造的非承重牆的第III級別小型工程之條件。
  5. 除非事先獲得建築事務監督批准及同意,或按「小型工程監管制度」的簡化規定進行工程,否則不可在樓宇的結構牆、柱、橫樑或樓板開鑿孔洞。
  6. 排水工程須妥善施工,避免滲水引致鋼筋銹蝕,損壞樓宇結構。

環境衞生

  1. 除非獲建築事務監督豁免,否則住用建築物內任何擬分開出租作住用用途的部分均須設有廚房設備。
  2. 可按照「小型工程監管制度」的第II級別及第III級別小型工程的簡化規定,豎設、改動或拆除地底以上的排水渠。
  3. 安裝排水渠系統及衞生設備須符合《建築物(衞生設備標準、水管裝置、排水工程及廁所)規例》的規定。
  4. 為免滲水至下一樓層,除要確保安裝排水渠系統及衞生設備的施工質量外,每間設有供水設施的房間的樓面須以防滲物料建造。
  5. 不得在位於街道上方的露台之內建造新設的廁所/廚房。
  6. 住所的淨高度不應少於2.5米。

通風及照明

  1. 居住房間、浴室、廁所或廚房均須設置足夠面積的窗戶,以符合《建築物(規劃)規例》 所訂的天然照明及通風規定。
  2. 若室內的浴室或廁所不能設置足夠面積的窗戶,便須另備在使用浴室或廁所時能啟動的人工照明系統及每小時換氣5次的機械通風設施, 並須以室外空氣來換氣。為此,可使用設有清理通道的通風管道裝置。

如發現以下情況,與分間單位相關的建築工程可能違規:

  1. 將非住用樓宇尤其是工業樓宇單位分間為獨立房間作居住用途。
  2. 在分間單位出口安裝的門/鐵閘阻礙逃生途徑。
  3. 分間單位不能通往樓宇的出口樓梯。
  4. 在出口樓梯的圍封牆開鑿門口/通風洞口。
  5. 結構構件(例如橫樑、柱或結構牆)部分被拆除。
  6. 在結構牆開鑿洞口。
  7. 在街道上方的露台加設厠所及廚房。
  8. 分間單位並無提供天然照明及通風的窗戶。
  9. 加設或經改動的排水渠有漏水跡象。
  10. 下層單位的天花板出現滲水或混凝土剝落情況。
  11. 間隔牆與天花板相連的位置出現裂縫。
  12. 因負荷過重,令貼近懸臂式露台位置的地板出現裂縫。

如你是物業業主,懷疑或得悉任何與分間單位相關的建築工程有違規之處, 例如通往出口樓梯的通道被阻塞、結構構件被拆除、滲水或混凝土剝落,應立即徵詢建築專業人士的意見和委任註冊承建商糾正違規情況,以保障自己及其他住客的安全。你亦應向屋宇署報告有關情況。

如你是分間單位的住客或打算租住分間單位,發現上述可能違反《建築物條例》的情況,應立即要求業主進行糾正工程,並循以下途徑向屋宇署舉報:

聯絡屋宇署
熱線電話 2626 1616
(由「1823」接聽)
郵寄地址 九龍油麻地海庭道11號西九龍政府合署北座屋宇署總部地下
電郵地址 enquiry@bd.gov.hk
電子舉報表格 https://www.bd.gov.hk/tc/about-us/contact-us/index.html

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