强制验楼计划及强制验窗计划
强制验楼及验窗计划的背景
楼宇失修是香港一个长期存在的问题。随着楼宇日益老化，石屎剥落、窗户堕下等个案时有发生，对楼宇使用者和途人的安全构成威胁，而业主亦要负上沉重的赔偿责任。究其原因，主要是部分业主对楼宇维修的意识薄弱，没有认真负上定期检验及保养自己物业的责任。
「预防胜于治疗」，业主若能定期为楼宇进行检验，及早找出问题并进行维修工程，便可避免意外发生。强制验楼及强制验窗的政策已酝酿多年，社会亦曾多番讨论有关议题。政府先后于2003年及2005年进行了两轮公众谘询，所得的社会共识，是业主应负起妥善保养及维修楼宇的责任，并应承担所需的费用。建基于这个共识，政府于2007年宣布，将会立法实施强制验楼计划及强制验窗计划，规定业主定期检验和维修楼宇和窗户，并会向有需要的业主提供适切的支援。
随后，政府就计划的执行细节谘询了立法会以及与楼宇检验和维修有关的专业组织，以完善各项细节。政府亦推出多项支援业主措施，并得到香港房屋协会（房协）及市区重建局(市建局)承诺向有需要的业主提供协助。
有关修订《建筑物条例》的《2011年建筑物（修订）条例》已于2011年6月制定，而有关附属法例包括《建筑物（检验及修葺）规例》亦于2011年12月制定，引入强制验楼计划及强制验窗计划。法例授权建筑事务监督在有需要的情况下，向业主发出法定通知，规定业主为其楼宇及窗户，分别每10年及每5年进行订明检验及订明修葺。有关法例亦载有条文，规管关于注册检验人员及合资格人士的委任、监管及职责的事宜，以及楼宇和窗户的检验及修葺的程序规定。
屋宇署已于2011年12月30日开始接受检验人员申请注册，而强制验楼计划及强制验窗计划已安排于2012年6月30日开始实施。
强制验楼计划简介
强制验楼计划的规定
根据强制验楼计划，屋宇署会向楼龄达30年或以上的私人楼宇（不高于三层的住用楼宇除外）的业主，每隔10年送达法定通知。屋宇署每年会拣选2 000幢该类楼宇，根据强制验楼计划送达有关法定通知。经署方送达法定通知的楼宇的业主，须委任一名注册检验人员，就有关楼宇的公用部分、外墙及伸出物/招牌进行订明检验，以及委任一名注册承建商在一名注册检验人员的监督下，进行检验后认为需要的订明修葺工程。
推行时间表
屋宇署已于2011年12月30日开始接受符合资格的有关人士申请注册为检验人员，而强制验楼计划已安排于2012年6月30日开始实施。
强制验楼计划的注册检验人员
注册检验人员可以是认可人士、注册结构工程师或在楼宇建造、修葺和保养方面具备相关工作经验的注册建筑专业人士。屋宇署备存注册检验人员的名册，而公众可在屋宇署网页查阅有关名册。
注册承建商
进行订明修葺工程的注册承建商，须是注册一般建筑承建商或是符合资格进行有关纠正及修葺工程的注册小型工程承建商。屋宇署备存注册一般建筑承建商及注册小型工程承建商的名册，而公众可在屋宇署网页查阅有关名册。
目标楼宇的拣选
每年为推行强制验楼计划而拣选的目标楼宇，将包括不同地区内不同状况及楼龄的楼宇。当局已成立选取目标楼宇谘询委员会，委员会成员包括专业团体、相关非政府机构、物业管理专业人士、区议会及相关政府部门的代表，就拣选目标楼宇事宜向屋宇署提供意见。
楼宇检验的涵盖范围
楼宇业主所委任的注册检验人员须就楼宇的公用部分、外墙及伸出物/招牌进行检验，并负责监督检验后认为需要进行的修葺工程。
检验的范围须包括以下楼宇构件∶
(a) 外部构件及其他实体构件；
(b) 结构构件；
(c) 消防安全构件；
(d) 排水系统；以及
(e) 找出在建筑物公用部分及建筑物外部的僭建物。
强制验楼计划的程序
屋宇署会在发出法定通知的6个月前向目标楼宇的业主/业主立案法团(法团)发出预先知会函件，以提示有关业主/法团为进行所需的订明检验及订明修葺工程做好准备及安排。在发出预先知会函件的6个月后，屋宇署会向目标楼宇的业主/法团发出法定通知。有关业主/法团须在通知发出日期起计的6个月内委任一名注册检验人员及完成订明检验，并在通知发出日期起计的12个月内完成所需的订明修葺工程。如目标楼宇未成立法团，当局会给予额外3个月时间，以便有关业主筹备及安排进行所需的检验及修葺工程。
目标楼宇须同步进行强制验窗计划
屋宇署每年所拣选进行强制验楼计划的2 000幢楼宇，将同时进行强制验窗计划。请参阅由屋宇署发出有关强制验窗计划的单张，以知悉该计划的内容。
对业主的支援
为配合两项强制检验计划的推行，政府会联同香港房屋协会(房协)及市区重建局(市建局)推出多项支援计划，以协助业主遵从法定要求。业主可就当局执行法定通知的事宜联络屋宇署。有关技术及财政支援的事宜，房协/市建局会为业主提供一站通联络服务；合资格业主可在进行两项强制检验计划的各个阶段，获得房协/市建局及政府不同形式的协助和支援。
业主/法团的法律责任
业主/法团如无合理辩解而不遵从强制验楼的法定通知，会被检控。此外，屋宇署亦会安排所委任的顾问公司和承建商进行所需的检验及修葺工程，然后向业主/法团收回检验及修葺工程的费用和监督费，以及征收不超过有关费用20%的附加费。
查询
如对本单张的内容有任何查询，或业主/法团拟就其楼宇所进行的订明检验或订明修葺工程而对注册检验人员或注册承建商的不当行为作出投诉，请与屋宇署联络：
有关技术及财政支援的查询：
屋宇署
2012年5月
强制验窗计划简介
强制验窗计划的规定
根据强制验窗计划，屋宇署会向楼龄达10年或以上的私人楼宇（不高于三层的住用楼宇除外）的业主，每隔5年送达法定通知。屋宇署每年会拣选5 800幢该类楼宇，根据强制验窗计划送达有关法定通知。经署方送达法定通知的楼宇的业主，须委任一名合资格人士，就有关楼宇/处所的所有窗户进行订明检验，以及委任一名注册承建商在一名合资格人士的监督下，进行检验后认为需要的订明修葺工程。
推行时间表
强制验窗计划已安排于2012年6月30日开始实施。
强制验窗计划的合资格人士
合资格人士可以是认可人士、注册结构工程师、注册检验人员、注册一般建筑承建商或已就属于窗户的级别、类型及项目的小型工程注册的注册小型工程承建商。有关认可人士、注册结构工程师、注册检验人员、注册一般建筑承建商及注册小型工程承建商的各份名册的详情，请浏览屋宇署网页。
注册承建商
由业主委任进行窗户订明修葺工程的注册承建商，须是注册一般建筑承建商或已就属于窗户的级别、类型及项目的小型工程注册的注册小型工程承建商。有关注册一般建筑承建商及注册小型工程承建商的各份名册的详情，请浏览屋宇署网页。
目标楼宇的拣选
每年为推行强制验窗计划而拣选的目标楼宇，将包括不同地区内不同楼龄的楼宇。当局已成立选取目标楼宇谘询委员会，委员会成员包括专业团体、相关非政府机构、物业管理专业人士、区议会及相关政府部门的代表，就拣选目标楼宇事宜向屋宇署提供意见。
窗户检验的涵盖范围
根据强制验窗计划的规定，检验的范围须包括在楼宇的公用部分及个别处所的所有窗户。
强制验窗计划的程序
屋宇署会向目标楼宇的业主立案法团(法团)发出一份预先知会函件，或将该函件张贴在楼宇内的显眼位置，以提示有关业主/法团为进行所需的订明检验及订明修葺工程做好准备及安排。在发出或张贴预先知会函件的1至2个月后，屋宇署会向目标楼宇的业主/法团发出法定通知，有关业主/法团须在通知发出日期起计的3个月内委任一名合资格人士，并在通知发出日期起计的6个月内完成订明检验及所需的订明修葺工程。如目标楼宇未成立法团，当局会给予额外3个月时间，以便有关业主筹备及安排进行所需的检验及修葺工程。
须同步进行强制验楼计划的目标楼宇
在屋宇署所拣选进行强制验窗计划的5 800幢楼宇中，有2 000幢须同时进行强制验楼计划。目标楼宇若同时被送达强制验窗计划及强制验楼计划的法定通知，有关楼宇遵从强制验窗计划通知的时限，将与遵从强制验楼计划通知的时限相同。关于强制验楼计划的内容，请参阅由屋宇署就该计划发出的单张。
对业主的支援
为配合两项强制检验计划的推行，政府会联同香港房屋协会(房协)及市区重建局(市建局)推出多项支援计划，以协助业主遵从法定要求。业主可就当局执行法定通知的事宜联络屋宇署。有关技术及财政支援的事宜，房协/市建局会提供一站通联络服务；合资格业主可在进行两项强制检验计划的各个阶段，获得房协/市建局及政府不同形式的协助和支援。
业主/法团的法律责任
业主/法团如无合理辩解而不遵从强制验窗的法定通知，会被送达定额罚款1,500元的罚款通知书；屡犯者更会被检控。此外，屋宇署亦会安排所委任的顾问公司和承建商进行所需的检验及修葺工程，然后向业主/法团收回检验及修葺工程的费用和监督费，以及征收不超过有关费用20%的附加费。
查询
如对本单张的内容有任何查询，或业主/法团拟就其楼宇/处所的窗户所进行的订明检验或订明修葺工程而对合资格人士或注册承建商的不当行为作出投诉，请与屋宇署联络：
有关技术及财政支援的查询：
屋宇署
2012年5月
常见问题
《2011年建筑物（修订）条例》
法例有什么要求？
《2011年建筑物（修订）条例》引入强制验楼计划及强制验窗计划。
强制验楼计划规定楼龄达30年或以上的私人楼宇（不高于三层的住用楼宇除外）的业主，须委任一名注册检验人员就楼宇的公用地方、外墙及伸出物或招牌每10年进行一次订明检验，并负责监督检验所得认为需要进行的订明修葺工程。强制验窗计划则规定楼龄达10年或以上的私人楼宇（不高于三层的住用楼宇除外）的业主，须委任一名合资格人士就楼宇的所有窗户每5年进行一次订明检验，并负责监督检验所得认为需要进行的订明修葺工程。屋宇署会向这些楼宇的业主发出法定通知，规定他们进行订明检验及被认为需要的订明修葺。每年，屋宇署会拣选2000幢楼宇同时进行强制验楼计划及强制验窗计划，另外拣选3800幢楼宇只进行强制验窗计划。
是否所有达楼龄要求的楼宇都要在同一时间进行强制验楼和验窗？
屋宇署会安排符合指定楼龄的楼宇分批进行检验，每季会拣选适当数目的楼宇进行验楼和验窗。
当局将如何拣选目标楼宇？
每年被拣选的目标楼宇，会包括位于不同地区内不同状况及楼龄的楼宇。当局已成立选取目标楼宇谘询小组，成员包括专业团体、相关非政府机构、物业管理专业人士、区议会及相关政府部门的代表，就拣选两个计划的目标楼宇事宜向屋宇署提供意见。屋宇署在发出法定通知前会先向目标楼宇的业主发出预先知会函件，告知业主已选定其楼宇为目标楼宇，让业主有充份时间做好准备及预先筹划。
为尽量减少对业主造成不便，屋宇署会致力协调强制验楼计划和强制验窗计划的推行。在强制验楼计划下被拣选的楼宇，会尽可能在同一周期被拣选为强制验窗计划下的楼宇，令业主可以同时进行两项计划下的检验和维修工程。
强制验楼及验窗计划的程序为何？
强制验楼计划的程序
- 在发出法定通知的6个月前，屋宇署会向被拣选楼宇的业主发出预先知会函件，提示业主作出准备及安排所需的订明检验及订明修葺工程。
- 在发出预先知会函件的6个月后，屋宇署会向被拣选楼宇的业主发出法定通知，规定业主在指定期限内对楼宇的公用地方、外墙、伸出物及招牌进行订明检验，以及进行检验所得认为需要的订明修葺工程。
- 楼宇业主（在大多数情况下是有关楼宇的共同业主或业主立案法团( “法团” )）如接获根据强制验楼计划送达的通知，须委任一名注册检验人员在指定期限内进行所需的检验。
- 除非获得附属法例的相关条文豁免，注册检验人员须亲自进行订明检验，确定该楼宇是否已变得危险，或可变得危险。
- 如注册检验人员认为须进行订明修葺，有关业主须委任一名注册一般建筑承建商或注册小型工程承建商，在一名注册检验人员（此注册检验人员与进行订明检验的注册检验人员是否同属一人，可由业主决定）的监督下进行所需的订明修葺。
- 订明检验及订明修葺完成后，获委任的注册检验人员须向建筑事务监督分别呈交检验报告和完工报告，连同指明表格的证明书，以供记录及抽样审查之用。
强制验窗计划的程序
- 在发出法定通知最少的1个月前，屋宇署会向被拣选楼宇的法团发出预先知会函件，或将其张贴在建筑物的显眼部分, 以预先通知业主所需的订明检验及订明修葺工程。此函件不会向每位个别业主发出。
- 在发出或张贴预先知会函件的1至2个月后，屋宇署会向被拣选楼宇的业主发出法定通知，规定业主在指定期限内对楼宇的窗户进行订明检验及检验所得认为需要的订明修葺工程。
- 楼宇业主如接获根据强制验窗计划送达的通知，须委任一名合资格人士在指定期限内进行所需的检验。
- 该合资格人士须亲自进行订明检验，确定窗户是否已变得危险，或可变得危险。
- 如该合资格人士检验所得认为须进行订明修葺，有关业主须委任一名注册小型工程承建商（此承建商须就关乎窗户的小型工程获得注册资格）或注册一般建筑承建商，在一名合资格人士（此合资格人士与进行订明检验的合资格人士是否同属一人，可由业主决定）的监督下进行所需的该项订明修葺。
- 如合资格人士本身是注册小型工程承建商或注册一般建筑承建商，合资格人士亦可就由他进行检验的窗户，担任有关订明修葺的承建商。
- 当订明检验及订明修葺完成后，该获委任的合资格人士须向建筑事务监督呈交指明表格的证明书，以供记录及抽样审查之用。
当局会如何处理强制验楼中发现的楼宇僭建物？
在强制验楼计划下，注册检验人员须向屋宇署报告在其检验的楼宇的公用部分及楼宇外部。屋宇署会按当时的执法政策处理，并会优先取缔那些对生命财产明显构成威胁或迫切危险的僭建物，以及新建的僭建物，规定业主拆除僭建物。
强制验楼计划的注册检验人员是什么人士?
在强制验楼计划下，获委任进行楼宇的订明检验或监督楼宇的订明修葺工程的注册检验人员，应是当时名列于建筑事务监督所备存的注册检验人员名册内的人士。注册检验人员可以是认可人士、注册结构工程师或具备楼宇建造、修葺和保养方面相关工作经验的注册建筑专业人士，而其名称已列于检验人员名册内。有关名册的详情，请浏览屋宇署网页。
强制验窗计划的合资格人士是什么人士?
在强制验窗计划下，获委任进行窗户的订明检验或订明修葺的合资格人士，应是当时名列于建筑事务监督所备存的其中一份名册内的人士，他们包括:
(a) 认可人士；
(b) 注册结构工程师；
(c) 注册检验人员；
(d) 注册一般建筑承建商；
(e) 注册小型工程承建商或临时注册小型工程承建商，其名称已列于关乎窗户的小型工程的级别、类型及项目之下。
有关各份名册的详情，请浏览屋宇署网页。
当局会如何规管服务提供者？
政府会根据《建筑物条例》及其附属规例，包括《建筑物(检验及修葺)规例》的规定，采取下列措施以确保妥善规管服务提供者：
- 根据《建筑物条例》设立新的名册和制订规管机制，以及成立「检验人员注册委员会」，审核申请注册的检验人员的专业水平。
- 发出有关的验楼、验窗及修葺工程的要求与标准详细指引、强制验楼计划及强制验窗计划作业守则及进行招标程序最佳做法的作业备考。
- 抽样详细审查注册检验人员所提交的检验报告，如发现违规情况，处以适当罚则。
- 就如何应对注册检验人员及合资格人士的不当行为发出宣传资料，以及提供有关的查询及投诉渠道。
有关｢强制验楼计划及强制验窗计划作业守则｣拟稿，现已上载于屋宇署网站以供参考。
业主／业主立案法团如不遵从法定要求会有何后果？
业主／业主立案法团如无合理辩解而不遵从强制验楼的法定通知可被检控，而一经定罪，可处罚款50,000元及监禁1年。业主／业主立案法团如无合理辩解而不遵从强制验窗的法定通知，当局可送达定额罚款1,500元的罚款通知书；屡犯者可被检控，而一经定罪，可处罚款25,000元及监禁3个月。此外，屋宇署或会安排其委任的顾问公司及承建商进行所需的检验和修葺工程，然后向业主／业主立案法团收回检验及修葺工程的费用加上监督收费，以及征收不超过有关费用20%的附加费。
对业主的相关支援
为配合两项强制检验计划的实施，政府会联同房协及市建局推行多项支援计划，以协助业主遵从法定要求。业主可就执行法定通知的事宜联络屋宇署。房协及市建局的一站通联络服务亦可提供技术及财政支援的资讯。在两项强制检验计划的各个阶段，合资格的业主均可从房协、市建局及政府获得不同形式的协助和支援：
筹备阶段
- 为有关业主安排简报会，以协助他们遵从法定通知。（屋宇署／民政事务总署／房协／市建局／廉政公署）
- 就委任注册检验人员、合资格人士及注册承建商，提供技术意见。（房协／市建局／廉政公署）
- 协助业主成立业主立案法团。（民政事务总署／房协／市建局）
- 以每个将成立的法团计，提供最高3,000元的资助及成立法团所需的技术支援。（房协／市建局）
检验／修葺阶段
- 向合资格的业主提供设有上限的资助，以委任注册检验人员进行首次订明楼宇检验。（房协及市建局）
- 就检验和维修楼宇及窗户的相关事宜，提供技术谘询服务，并在有需要时提供个案转介服务，约见专业团体代表，免费谘询专业意见。（房协／市建局）
- 推行一站式的「楼宇维修综合支援计划」（“综合计划”），向楼宇业主提供财政及技术支援。（房协／市建局）
在综合计划下，业主只须填妥该计划的一套申请表格，便能作出多项申请，包括下列各类资助金及／或免息贷款。这些资助金和贷款旨在协助符合各项计划申请资格的人士进行楼宇及窗户的修葺工程：
- 公用地方维修津贴 － 向符合资格的楼宇提供最高资助额为核准工程费用总开支两成至三成的费用，上限为每个单位3,000元或每个法团120万元（以较低者为准）。（房协／市建局）
- 公用地方维修免息贷款 － 向符合资格的业主就大厦公用地方修葺费用提供最高为每个住宅单位100,000元的免息贷款。（房协／市建局）
- 家居维修免息贷款 － 向符合资格的业主就内部维修工程（包括窗户）提供最高为每个住宅单位50,000元的免息贷款。（房协／市建局）
- 楼宇安全贷款计划－ 向业主提供贷款（上限为每个单位100万元）以进行楼宇及窗户的检验和修葺工程，而符合资产审查规定的业主可获免息贷款。（屋宇署）
- 长者维修自住物业津贴计划－ 向符合入息及资产审查规定的长者自住业主，就公用地方和单位的修葺工程提供最高为每个单位40,000元的津贴。（政府拨款由房协管理）
有关详情，请致电 3188 1188。
完成修葺后
- 向成功申请「楼宇维修综合支援计划」的资助而又完成修葺工程的楼宇，提供购买楼宇公用部分公众责任保险／第三者风险保险的保费资助（最多连续3年，资助额为保险年费的50%，上限为每年6,000元）。（房协及市建局）
嘉许获妥善管理及维修的楼宇
房协会推行一项「自愿楼宇评审计划」（“评审计划”），认许获妥善管理及维修的楼宇。经评审计划核证的楼宇将获屋宇署确认在相关的检验周期内，已符合强制验楼计划及强制验窗计划（仅指在公用部分的窗户）的要求。房协计划在2012年第二季开始接受楼宇业主申请参与此项评审计划。有关详情，请致电 8108 0108。
查询
如对两项计划有任何疑问，欢迎与屋宇署联络：
有关技术及财政支援的查询：
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