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強制驗樓計劃及強制驗窗計劃

  1. 強制驗樓計劃及強制驗窗計劃的一般指引
  2. 常見問題
  3. 快速連結
  4. 參考刊物 :
    封面 : 強制驗樓計劃 強制驗樓計劃簡介  
    封面 : 強制驗窗計劃 強制驗窗計劃簡介  
    封面 : 強制驗樓計劃及強制驗窗計劃的一般指引 強制驗樓計劃及強制驗窗計劃的一般指引  
    封面 : 強制驗樓計劃及強制驗窗計劃作業守則2012 強制驗樓計劃及強制驗窗計劃作業守則 2012  
    1. 修訂對照表 (2014年9月)  
    封面 : 窗戶安全須知 窗戶安全須知  

強制驗樓計劃及強制驗窗計劃的一般指引

引言

在香港,樓宇失修是存在已久的問題。舊樓欠缺愛護及妥善維修保養,會對居民和普羅大眾構成威脅,而窗戶欠缺妥善保養和使用不當,亦會嚴重威脅公眾安全。

「預防勝於治療」,業主如能定期為樓宇進行檢驗,及早找出問題所在並適時地進行補救工程,是可以避免意外發生的。在 2003年和 2005年先後進行兩次公眾諮詢的結果顯示,社會各方已有共識,同意推行強制檢驗計劃,以切實處理香港樓宇失修的問題。

立法

有關修訂《建築物條例》的《2011年建築物(修訂)條例》已於 2011年6月制定, 而有關附屬法例包括《建築物(檢驗及修葺)規例》亦已於 2011年12月制定,藉以引入強制驗樓計劃及強制驗窗計劃。法例授權建築事務監督在有需要的情況下,可向業主發出法定通知,規定業主為其樓宇及窗戶進行訂明檢驗及訂明修葺。有關法例亦載有條文,規管關於註冊檢驗人員及合資格人士的委任、監管及職責的事宜, 以及規定樓宇和窗戶的檢驗及修葺的程序。

實施日期

屋宇署已於 2011年12月30日開始接受檢驗人員申請註冊, 而強制驗樓計劃及強制驗窗計劃亦已於 2012年6月30日開始全面實施。

強制驗樓計劃及強制驗窗計劃的規定

強制驗樓計劃規定樓齡達 30年或以上的私人樓宇(不高於三層的住用樓宇除外) 的業主,須委任一名註冊檢驗人員就樓宇的公用部分、外牆及伸出物或招牌進行訂明檢驗,並負責監督檢驗後認為需要進行的訂明修葺工程。強制驗窗計劃則規定樓齡達 10年或以上的私人樓宇(不高於三層的住用樓宇除外)的業主, 須委任一名合資格人士就樓宇的所有窗戶進行訂明檢驗,並負責監督檢驗後認為需要進行的訂明修葺工程。屋宇署會向這些樓宇的業主送達法定通知,規定他們進行訂明檢驗及檢驗後認為需要的訂明修葺。每年,屋宇署會選定一定數量的樓宇同時進行強制驗樓計劃及強制驗窗計劃,另外會選定一定數量的樓宇只進行強制驗窗計劃。

目標樓宇的揀選

在每年被揀選的目標樓宇,會包括位於不同地區內不同狀況及樓齡的樓宇。當局已成立選取目標樓宇諮詢委員會,委員會成員包括專業團體、相關非政府機構、物業管理專業人士、區議會及相關政府部門的代表,就揀選兩個計劃的目標樓宇事宜向屋宇署提供意見。屋宇署在發出法定通知前會先向目標樓宇的業主發出預先知會函件,告知業主其樓宇已被選定為目標樓宇,讓業主有充分時間做好準備及預先籌劃。政府、香港房屋協會(“房協”)及市區重建局(“市建局”)已預備隨時為業主提供支援,並會安排介紹有關計劃的地區簡報會,以鼓勵及協助業主籌備檢驗及修葺工程。

強制驗樓計劃的程序

  1. 在送達法定通知前,屋宇署會向被選定為目標樓宇的業主發出預先知會函件,提示業主作出準備及安排所需的訂明檢驗和訂明修葺工程。
  2. 在發出預先知會函件不少於6個月後,屋宇署可向目標樓宇的業主送達法定通知,規定業主在指定期限內對樓宇的公用部分、外牆及伸出物或招牌進行訂明檢驗,以及進行檢驗後認為需要的訂明修葺工程。在送達法定通知後, 有關樓宇名單會上載屋宇署網站。
  3. 樓宇業主(在大多數情況下是有關樓宇的共同業主或業主立案法團(“法團”))如接獲根據強制驗樓計劃送達的法定通知,須委任一名註冊檢驗人員在指定期限內進行所需的訂明檢驗。
  4. 除非獲得有關附屬法例的相關條文豁免,否則註冊檢驗人員須親自進行訂明檢驗,以確定該樓宇是否已變得危險或可變得危險。
  5. 如註冊檢驗人員認為需進行訂明修葺,有關業主須委任一名註冊一般建築承建商或已註冊進行相關修葺工程的註冊小型工程承建商,在一名註冊檢驗人員(此註冊檢驗人員與進行訂明檢驗的註冊檢驗人員是否同屬一人,可由業主決定)的監督下進行所需的訂明修葺。
  6. 訂明檢驗及訂明修葺完成後,獲委任的註冊檢驗人員須向建築事務監督分別呈交檢驗報告和完工報告,連同以指明表格填寫的證明書,以供記錄及抽樣審查之用。

強制驗窗計劃的程序

  1. 在送達法定通知前,屋宇署會向被選定為目標樓宇的法團發出預先知會函件,或將有關函件張貼在樓宇的顯眼位置,以預先通知業主進行所需的訂明檢驗及訂明修葺工程。此預先知會函件不會另行向個別業主發出。
  2. 在發出預先知會函件不少於兩個月後,屋宇署可向目標樓宇的業主送達法定通知,規定業主在指定期限內對樓宇的窗戶進行訂明檢驗及檢驗後認為需要的訂明修葺工程。在送達法定通知後,有關樓宇名單會上載屋宇署網站。
  3. 樓宇業主如接獲根據強制驗窗計劃送達的法定通知,須委任一名合資格人士在指定期限內進行所需的訂明檢驗。
  4. 該合資格人士須親自進行訂明檢驗,以確定窗戶是否已變得危險或可變得危險。
  5. 如該合資格人士據其檢驗所得認為需進行訂明修葺,有關業主須委任一名註冊一般建築承建商或註冊小型工程承建商(此承建商須就關乎窗戶的小型工程獲得註冊資格),在一名合資格人士(此合資格人士與進行訂明檢驗的合資格人士是否同屬一人,可由業主決定)的監督下進行所需的訂明修葺。
  6. 如合資格人士本身是註冊一般建築承建商或註冊小型工程承建商,該合資格人士亦可就由他進行檢驗的窗戶,擔任有關訂明修葺的承建商。不過註冊小型工程承建商只可按其級別、類型及項目註冊的小型工程進行有關的修葺。
  7. 當訂明檢驗及訂明修葺完成後,該獲委任的合資格人士須向建築事務監督呈交以指明表格填寫的證明書,以供記錄及抽樣審查之用。

樓宇檢驗的涵蓋範圍

在強制驗樓計劃下,檢驗的範圍包括以下樓宇構件︰

  1. 外部構件及其他實體構件;
  2. 結構構件;
  3. 消防安全構件;
  4. 排水系統;
  5. 認明位於樓宇公用部分、公用部分以外的樓宇外部(如外牆、天台或平台、與樓宇毗鄰的庭院或斜坡),或在樓宇臨向或緊連的任何街道上的僭建物。

有關需作檢驗的樓宇構件更多的例子,請參考附件 I  

窗戶檢驗的涵蓋範圍

在強制驗窗計劃下,檢驗的範圍包括在樓宇的公用部分及個別處所的所有窗戶。然而,室內的間隔玻璃嵌板及地下舖面的櫥窗並不是在強制驗窗計劃下訂明檢驗所涵蓋的窗。

在強制驗樓過程中認明的僭建物

在強制驗樓計劃下,註冊檢驗人員須向屋宇署報告位於其檢驗的樓宇的公用部分、公用部分以外的樓宇外部(如外牆、天台或平台、與樓宇毗鄰的庭院或斜坡),或在樓宇臨向或緊連的任何街道上被認明的僭建物。屋宇署會按當時的執法政策處理,優先取締那些對生命財產明顯構成威脅或迫切危險的僭建物,新建的僭建物,以及其他根據執法政策屬須予以取締的僭建物,規定業主把僭建物拆除。

強制驗樓計劃的註冊檢驗人員

在強制驗樓計劃下,獲委任進行樓宇的訂明檢驗或監督樓宇的訂明修葺工程的註冊檢驗人員,須是當時名列於建築事務監督所備存的檢驗人員名冊內的人士。註冊檢驗人員可以是認可人士、註冊結構工程師或具備樓宇建造、修葺和保養方面相關工作經驗的註冊建築專業人士,而其名稱已列於檢驗人員名冊內。有關註冊檢驗人員的註冊事宜及註冊檢驗人員名冊的詳情,請瀏覽屋宇署網頁。

強制驗窗計劃的合資格人士

在強制驗窗計劃下,獲委任進行窗戶的訂明檢驗或監督訂明修葺的合資格人士,須是當時名列於建築事務監督所備存的下列任何名冊內的人士︰

  1. 認可人士;
  2. 註冊結構工程師;
  3. 註冊檢驗人員;
  4. 註冊一般建築承建商;
  5. 關乎窗戶的小型工程級別、類型及項目的註冊小型工程承建商。

有關各份名冊的詳情及一份供參考的合資格人士的名單,請瀏覽屋宇署網頁。

註冊承建商

在強制驗樓計劃下,獲委任進行所需糾正及修葺工程的註冊承建商,須是名列於建築事務監督所備存的相關名冊內的註冊一般建築承建商或符合資格進行糾正及修葺工程的註冊小型工程承建商。註冊小型工程承建商只有資格進行屬於其獲註冊級別、類型及項目的小型工程。有關註冊一般建築承建商及註冊小型工程承建商名冊的詳情,請瀏覽屋宇署網頁。

註冊檢驗人員、合資格人士和註冊承建商的職責

《建築物條例》、其相關規例及作業守則已載列註冊檢驗人員、合資格人士和註冊承建商的職責,當中包括︰

  1. 註冊檢驗人員的職責是親自進行驗樓;提供妥善監督;確保修葺物料及其使用符合《建築物條例》及相關標準;確保修葺工程安全並會致使樓宇安全;就任何的緊急情況、違反《建築物條例》條文的情況,以及註冊檢驗人員和註冊承建商的委任等,通知建築事務監督和業主;向建築事務監督和業主呈交相關文件。
  2. 合資格人士的職責是親自進行驗窗;提供妥善監督;確保修葺物料及其使用符合《建築物條例》及相關標準;確保窗戶修葺工程安全並會致使窗戶安全;就任何有關窗戶的緊急情況,以及合資格人士和註冊承建商的委任等,通知建築事務監督和業主;向建築事務監督和業主呈交相關文件。
  3. 註冊承建商的職責是按照《建築物條例》及相關標準進行修葺工程,以及確保樓宇或窗戶已變得安全。

上述的服務提供者如有違規而導致違反《建築物條例》的情況,或有關違規源於其專業上行為失當或疏忽,該服務提供者可能會被紀律處分及/或檢控。屋宇署會處理所有關於違反《建築物條例》的規定的舉報,而任何有關專業操守行為失當的舉報,應直接向服務提供者所屬的專業學會及/或專業註冊管理局提出。

有關註冊檢驗人員、合資格人士的主要職責的詳細清單及投訴渠道的詳情,請參考附件 II  

對服務提供者的規管

政府會根據《建築物條例》及其附屬法例,包括《建築物(檢驗及修葺)規例》的規定,採取下列措施以確保妥善規管服務提供者:

  1. 根據《建築物條例》設立新的檢驗人員名冊和制訂規管機制,以及成立「檢驗人員註冊委員會」,審核申請註冊的檢驗人員的專業水平。
  2. 發出有關驗樓、驗窗及修葺工程的要求和標準的詳細指引、強制驗樓計劃及強制驗窗計劃的作業守則,以及提供進行招標程序最佳做法的作業備考。
  3. 抽樣詳細審查註冊檢驗人員所提交的檢驗報告,如發現違規情況,處以適當罰則。
  4. 發出有關註冊檢驗人員及合資格人士不當行為的宣傳資料,以及提供有關的查詢及舉報渠道。

業主/業主立案法團的法律責任

業主/法團如無合理辯解而不遵從強制驗樓的法定通知,可被檢控;一經定罪, 可處罰款 50,000元及監禁一年。業主/法團如無合理辯解而不遵從強制驗窗的法定通知,屋宇署可向其送達定額罰款 1,500元的罰款通知書;屢犯者更可被檢控,一經定罪,可處罰款 25,000元及監禁 3個月。此外,屋宇署亦可安排其委任的顧問公司及承建商進行所需的檢驗和修葺工程,然後向業主/法團追討檢驗及修葺工程的費用和監督費,以及徵收不超過有關費用 20%的附加費。

根據《建築物條例》下的強制驗樓計劃及驗窗計劃的規定,只有在屋宇署向樓宇業主發出了強制驗樓或強制驗窗的法定通知,業主才須為安排樓宇或窗户的訂明檢驗和訂明修葺負上法律責任。然而,所有樓宇業主都有其基本責任,確保其擁有的物業的良好保養和安全狀况,包括為其物業進行定期檢驗和適時維修。除在接獲強制驗樓或驗窗的法定通知外,業主亦可隨時自願地安排為其樓宇/處所及其窗户進行檢驗及修葺,但應按照強制驗樓計劃或強制驗窗計劃的標準和程序,進行訂明檢驗及訂明修葺,否則當有關樓宇被選定為實施強制驗樓計劃及/或強制驗窗計劃的目標樓宇時,屋宇署仍可向業主發出強制驗樓或強制驗窗的法定通知。

對業主的支援

為配合兩項強制檢驗計劃的實施,政府已聯同房協及市建局推行多項支援計劃,以協助業主遵從法定要求。業主可就執行法定通知的事宜聯絡屋宇署。房協及市建局的一站式聯絡服務亦可提供技術及財政支援的資訊。在兩項強制檢驗計劃的各個階段,合資格的業主均可從房協、市建局及政府獲得不同形式的協助和支援:

  1. 籌備階段
    • 為有關業主安排簡介會,以協助他們遵從法定通知。(屋宇署/民政事務總署/房協/市建局/廉政公署)
    • 就委任註冊檢驗人員、合資格人士及註冊承建商,提供技術意見。(房協/市建局/廉政公署)
    • 協助業主成立法團。(民政事務總署/房協/市建局)
    • 以每個將成立的法團計,提供最高 3,000元的資助及成立法團所需的技術支援。(房協/市建局)
  2. 檢驗/修葺階段
    • 「強制驗樓資助計劃」向合資格的業主提供設有上限的資助,用以委任註冊檢驗人員為樓宇進行首次訂明檢驗。(房協/市建局)
    • 就檢驗和維修樓宇及窗戶的相關事宜,提供技術諮詢服務,並在有需要時把個案轉介相關專業團體,以便安排有關代表免費提供專業意見。(房協/市建局)
    • 推行一站式的「樓宇維修綜合支援計劃」(“綜合計劃”),向樓宇業主提供財政及技術支援。(房協/市建局)

    在綜合計劃下,業主只須填妥該計劃的一套申請表格,便能作出多項申請,包括下列各類資助金及/或免息貸款。這些資助金和貸款旨在協助符合各項計劃申請資格的人士進行樓宇及窗戶的修葺工程:

    1. 公用地方維修津貼 - 向符合資格的樓宇提供最高資助額為核准工程費用總開支兩成至三成的費用,上限為每個單位 3,000元或每個法團 120萬元(以較低者為準)。( 房協/市建局)
    2. 公用地方維修免息貸款 - 向符合資格的業主就樓宇公用地方修葺工程費用提供最高為每個住宅單位 100,000元的免息貸款。(房協/市建局)
    3. 家居維修免息貸款 - 向符合資格的業主就內部維修工程(包括窗戶)提供最高為每個住宅單位 50,000元的免息貸款。(房協/市建局)
    4. 樓宇安全貸款計劃 - 向業主提供貸款(上限為每個單位 100萬元)以進行樓宇及窗戶的檢驗和修葺工程,而符合資產審查規定的業主可獲免息貸款。(屋宇署)
    5. 長者維修自住物業津貼計劃 - 向符合入息及資產審查規定的長者自住業主,就公用地方和單位的修葺工程提供最高為每個單位 40,000元的津貼。(政府撥款由房協管理)

    有關詳情,請致電 3188 1188。

  3. 完成修葺後
    • 向成功申請「樓宇維修綜合支援計劃」的公用地方維修津貼或公用地方維修免息貸款而又完成修葺工程的法團,提供購買樓宇公用部分公眾責任保險/第三者風險保險的保費資助(最多連續 3年,資助額為保險年費的 50%,上限為每年 6,000元)。(房協/市建局)
  4. 參考價格
    • 有關提供樓宇及窗戶檢驗及維修專業服務所需的收費,會因應不同因素而有所分別,如樓宇大小及其窗户的數量及尺寸、保養及維修狀況、以及行業當時的市場環境等。現時共有約 400名人士已註冊成為註冊檢驗人員;另外,合資格提供驗窗及修葺服務的註冊一般建築承建商及名列於關乎窗户的小型工程級別、類型及項目的註冊小型工程承建商約有 15,000名。這些服務提供者的數量應足以確保市場上的公平競爭,讓業主/法團可從不同的註冊檢驗人員、合資格人士及註冊承建商取得報價,以作參考及比較。
    • 根據合資格人士/承建商提供的報價/廣告單張,有關窗戶檢驗及一般修葺費用的參考價格,可參閱本署網頁  

嘉許獲妥善管理及維修的樓宇

房協已推行一項「自願樓宇評審計劃」(“評審計劃”),嘉許妥善管理及維修的樓宇。經評審計劃認證的樓宇可獲屋宇署認可其在相關的檢驗周期內,已符合強制驗樓計劃及強制驗窗計劃(僅指在公用部分的窗戶)的要求。房協由 2012年七月開始接受樓宇業主申請參與此項評審計劃。有關詳情,請致電 8108 0108 或參考“評審計劃”的網頁。

查詢及舉報

如對強制驗樓計劃或強制驗窗計劃的內容有疑問,或擬對註冊檢驗人員、合資格人士或註冊承建商的訂明檢驗或訂明修葺工程的不當行為作出舉報,請與屋宇署聯絡:

郵寄地址: 九龍旺角彌敦道 750號始創中心 12樓屋宇署強制驗樓部

電郵地址: enquiry@bd.gov.hk

熱線電話: 2626 1616 (由「1823」接聽)

網頁: http://www.bd.gov.hk/chineseT/services/index_MBIS_MWIS.html

有關技術及財政支援的查詢:

房協及市建局的一站通聯絡熱線︰ 3188 1188

房協及市建局的網頁︰ www.hkhs.com or www.ura.org.hk

對只收到強制驗窗計劃法定通知的業主,有關財政支援的查詢:

家居維修免息貸款 / 樓宇安全貸款計劃:
2894 3222 (房協) / 2588 2333 (市建局)

長者維修自住物業津貼計劃:
2839 7166 (房協)

房協及市建局的網頁︰
www.hkhs.com / www.ura.org.hk

常見問題

  1. 上述諮委會揀選目標樓宇的準則為何?

    揀選目標樓宇的準則包括根據全港18區內合資格的樓宇數目的比例分配,並會考慮一些相關的因素,包括樓宇及窗戶的維修狀況、窗戶的維修記錄、樓宇毗連的交通/人流,地點及樓宇組群等因數及區議會推薦的樓宇。

  2. 為何區內一些樓齡較新的樓宇已被揀選為目標樓宇,反之一些樓齡較高的樓宇卻未有被選中?

    強制驗樓計劃及強制驗窗計劃的目的,是以「預防勝於治療」的理念,規定業主須為其物業進行定期檢驗和適時維修,從根源處理本港樓宇失修的問題,而並非待樓宇變得欠妥或危險才將其納入計劃之內。在揀選過程中,18區區議會地區的目標樓宇,會按照相關地區內合資格樓宇數目佔全港該些樓宇總數的比例揀選。其他會予以考慮的相關因素,包括樓宇及窗戶的保養狀況及維修記錄、樓宇毗連的交通及人流狀況、地區及樓宇組群,以及區議會推薦的樓宇等。

    適齡被揀選為強制驗樓計劃及強制驗窗計劃的目標樓宇,其狀況可取決於樓宇是否有作定期的維修保養。事實上,根據屋宇署的記錄,以往亦曾有樓齡較新的樓宇出現失修或窗戶意外的舉報,而一些樓齡較高的樓宇卻能維持良好的保養維修狀況。一般而言,樓齡較舊而又缺乏管理及維修的樓宇,其公用部分及外牆會出現較多失修及破損的狀況,而樓宇外部亦會有較多僭建物。這些失修的樓宇可會獲優先考慮揀選為須進行強制驗樓及強制驗窗計劃的目標樓宇。此外,考慮到一些毗連繁忙交通及人流暢旺地區的失修樓宇會對公眾產生較高的風險,這些樓宇亦可獲優先考慮揀選為目標樓宇。因此,一些樓齡較新的樓宇亦會在計劃進行的初期便被揀選為目標樓宇。總括而言,被揀選的目標樓宇代表了位於不同地區內不同狀況及樓齡的樓宇組合。

  3. 究竟樓齡是如何計算? 在遵從法定通知後,相隔多久再會發出新的法定通知?

    樓齡是按建築事務監督發給該樓宇的佔用許可證發出的日期起計算。在法定通知獲遵從後,建築事務監督不得在該強制驗樓通知的日期後的10年期屆滿前,就該建築物的同一部分送達新的通知,或在該強制驗窗通知的日期後的5年期屆滿前,就同一窗戶送達新的通知。

  4. 樓宇正進行或剛完成大維修,屋宇署是否仍會送達強制驗樓或驗窗通知?

    屋宇署在揀選進行驗樓及驗窗計劃的目標樓宇時會考慮不同因素,包括有關樓宇的維修記錄。一般而言,若樓宇的公用部分及外牆近年曾在認可人士監督下完成維修工程,屋宇署於維修工程完成後的一段時間內都不會揀選該樓宇進行強制驗樓及驗窗計劃。此外,如樓宇現正或曾經進行由香港房屋協會和市區重建局推行的樓宇更新大行動,屋宇署於短期內亦不會揀選該樓宇進行強制驗樓及驗窗計劃。然而,若屋宇署並無有關樓宇的維修記錄,在近年完成維修的樓宇可能仍會被揀選進行驗樓及驗窗計劃。就這些個案,業主在接獲預先知會函件後可與屋宇署聯絡,並提供其樓宇近年維修工程的資料,屋宇署會因應個別情況,考慮延遲向這些樓宇送達驗樓及驗窗計劃的法定通知。

  5. 在強制驗樓計劃下,受委任的註冊檢驗人員可否為其負責檢驗或監督修葺的樓宇進行訂明修葺?

    不可以,而且負責監督訂明修葺的註冊檢驗人員在訂明修葺工程完成後須向建築事務監督呈交以指明表格填寫的證明書,以證明其並非獲委任進行該樓宇的訂明修葺的註冊承建商的合夥人、董事或獲授權簽署人。另外,如負責監督訂明修葺的註冊檢驗人員和先前進行訂明檢驗的註冊檢驗人員並非同一人,先前負責進行訂明檢驗的註冊檢驗人員亦須向建築事務監督呈交上述的証明書。

  6. 驗樓及驗窗的標準為何?屋宇署會否審核由註冊檢驗人員及合資格人士呈交的檢驗報告?

    註冊檢驗人員及合資格人士須按樓宇建造時及進行改動及加建工程時的設計標準及作業守則,以及樓宇因應《消防安全(商業處所)條例》及《消防安全(建築物)條例》的實施而進行改善工程後所達到的標準作為檢驗準則。而如檢驗後有需要進行修葺,有關的糾正及修葺工程的成效須不遜於建造該幢樓宇時,以及早前進行改動及加建工程時所須遵從的法例、標準及作業守則的規定,或如果消防安全工程是按照《消防安全(商業處所)條例》或《消防安全(建築物)條例》發出的指示完成,則須不遜於這些已完成工程的標準。屋宇署發出的強制驗樓及強制驗窗作業守則已詳列檢驗所須的範圍、方法、標準、樓宇損壞的類別及所須的修葺等。屋宇署會抽樣審查註冊檢驗人員及合資格人士提交的檢驗及完工報告,及以指明表格填寫的證明書,以確定有關的檢驗及修葺已按照法例及屋宇署發出的指引進行。如發現有服務提供者有違規情況,屋宇署會考慮向其提出檢控或採取紀律行動。

  7. 業主/法團如完成驗樓或驗窗程序後,是否需要遞交驗樓或驗窗報告;報告內容是否有特定表格; 個別業主驗樓或驗窗後,業主是通知法團抑或直接通知屋宇署?

    根據《建築物條例》的規定,接獲強制驗樓或強制驗窗的法定通知的業主的法定責任,是須委任一名註冊檢驗人員為其樓宇或合資格人士為其窗户進行訂明檢驗及監督檢驗後認為需要進行的訂明修葺工程,而受委任的註冊檢驗人員及合資格人士則有法定責任全面遵從《建築物條例》及其附屬規例,包括向建築事務監督呈交所需的通知和證明書等文件。根據有關規例的規定,當完成驗樓或驗窗後,受委任的註冊檢驗人員及合資格人士須向建築事務監督呈交檢驗報告(如適用者)及以指明表格填寫的證明書,以供記錄及抽樣審查之用,而業主無須另行通知本署。

  8. 如已接獲強制驗樓/強制驗窗通知,可否向屋宇署申請延期完成所須的檢驗及/或修葺工程?

    業主/法團可以書面形式向屋宇署提出申請,並詳述申請延期的理據,屋宇署會根據個別情況,考慮有關申請。

  9. 單位業主可否聯合其他業主/法團委任同一註冊檢驗人員或合資格人士為其單位進行驗樓或驗窗?

    單位業主可以選擇與其他業主/法團聯合委任同一註冊檢驗人員或合資格人士進行有關的檢驗及/或監督在檢驗後認為需要的修葺工程。個別業主亦可委任不同的註冊檢驗人員或合資格人士為其單位進行有關的檢驗及/或監督所需的修葺。

  10. 在強制驗樓或強制驗窗計劃下,業主/法團可否委任與進行訂明檢驗的同一註冊檢驗人員或合資格人士以監督訂明檢驗後所需的訂明修葺?

    業主/法團可自行決定委任不同的或相同的註冊檢驗人員或合資格人士分別進行訂明檢驗及監督訂明檢驗後認為需要的訂明修葺。此外,如獲委任為窗戶進行訂明檢驗或監督訂明修葺的合資格人士屬註冊一般建築承建商,或註冊小型工程承建商,該合資格人士亦可擔任進行訂明修葺的承建商。

  11. 若所獲委任的合資格人士(如屬註冊一般建築承建商或註冊小型工程承建商)並不是個人身份,而是一間公司,那麼該公司的誰人才有資格親自為窗戶進行訂明檢驗;而檢驗後這公司遭清盤及解散,那麼誰人要負責這公司日後由於所進行的檢驗而引起的法律責任事宜?

    如合資格人士屬以公司註冊的一般建築承建商或小型工程承建商,該合資格人士的代表必須親自為窗戶進行檢驗。而根據《建築物(檢驗及修葺)規例》的規定,該代表必須為該承建商的獲授權簽署人。若日後公司遭清盤及解散,這公司的代表仍須為其親自檢驗的窗戶負上法律責任。

  12. 如個別業主拒絶攤分及繳付驗樓及驗窗費用,政府會否進行檢控及有何法定罰則?如對於一些不合作而令樓宇未能進行檢驗和維修的業主,政府會否進行檢控及有何法定罰則?

    在強制驗樓和驗窗計劃下,任何人如無合理辯解,拒絕分擔其大廈法團為遵從由建築事務監督送達的法定通知所需有關公用部分的檢驗、勘測、工程或其他行動的費用,即屬違法。違犯者一經定罪,可處第4級罰款(目前為$25,000元)。假如業主/佔用人在沒有合理辯解的情況下,阻止或拒絕獲業主立案法團所委任的人士進入處所內進行法定通知所需的檢驗或修葺工程,即屬違法。違犯者一經定罪,可被處第3級罰款(目前為$10,000元),及監禁6個月。

  13. 若業主已遵從強制驗樓/驗窗計劃進行檢驗和修葺後,在下一次驗樓周期前樓宇安全發生問題(如石屎剝落、窗戶鬆脫等),應由誰人負責?

    如樓宇/窗戶在檢驗和修葺後發生安全問題,屋宇署會按照相關法例跟進每一宗個案,並會深入調查問題的原因,包括註冊檢驗人員、合資格人士及註冊承建商等有否按照相關規定及指引進行檢驗及修葺;及業主有否適當地使用及保養等因素。

  14. 很多業主對強制驗樓計劃下須進行的維修工程項目所知不多,不能區分在強制驗樓計劃下須進行的修葺工程項目和一般的維修保養項目,樓宇業主可以怎樣?

    強制驗樓計劃的涵蓋範圍包括樓宇的公用部分、外牆、伸出物及招牌。屋宇署已發出作業守則,列出強制驗樓計劃下須檢驗的樓宇構件,並指明有些樓宇構件及裝備並不屬於該計劃的檢驗範圍。在強制驗樓計劃下,業主只須進行必要的基本修葺以令樓宇變得安全,可是,個別大廈的業主可能希望同時進行其他改善工程,但有關決定由大廈業主自行商議決定。而作業守則規定註冊檢驗人員應在修葺建議內清楚述明哪些工程屬於強制驗樓計劃規定的修葺,並應與其他額外的工程有所區分。

  15. 如懷疑合資格人士有誇大須修葺的窗戶的部分或提出一些不必需的修葺建議/更換單位內全部窗戶,樓宇業主可以怎樣應付?

    窗戶的訂明修葺以不遜於該窗戶原有的設計為標準,樓宇業主亦可選擇在進行強制驗窗計劃的同時,一併提升窗戶的建造標準至符合現時最新的要求。樓宇業主如只希望完成強制驗窗計劃的基本要求,可於報價階段向合資格人士清楚表明,除進行經訂明檢驗後認為需要的訂明修葺工程,以使其單位內的窗戶變得安全之外,並無意進行任何有關窗戶標準的提升工程。如果合資格人士經檢驗後認為窗戶需要維修甚至更換,樓宇業主作為消費者,可向該名合資格人士問清楚,了解為何他認為窗戶需要維修甚至更換。如果業主最後不同意該合資格人士的判斷,可考慮委任另一個合資格人士,或邀請不同的合資格人士參與報價及提出修葺建議,以作參考及比較。樓宇業主如不滿已獲委任的合資格人士的服務,亦可終止有關合資格人士的委任及從新委任另一名合資格人士及獨立承建商分別進行訂明檢驗/監督及進行所需的訂明修葺工程。

  16. 如獲委任為窗戶進行訂明檢驗或監督訂明修葺的合資格人士屬註冊一般建築承建商,或註冊小型工程承建商,該合資格人士亦可擔任進行訂明修葺的承建商,這樣會否產生利益衝突的情況出現?

    由於窗戶修葺工程相對簡單及小型,故此現時的法例容許合資格的註冊承建商同時擔任為窗戶進行訂明檢驗及監督訂明修葺的合資格人士,以便利樓宇業主選擇以一種相對便捷及省錢的途徑遵從有關法定命令的要求。樓宇業主如擔憂因此會損害其利益,亦可選擇委任不同的合資格人士及獨立承建商分別進行訂明檢驗、監督及進行訂明修葺工程。

  17. 強制驗窗計劃的主要程序表?

    請參看附表  

  18. 署方可否提供已完成窗戶檢驗及維修服務的收費價格作參考?

    屋宇署作為執法機構,提供私人樓宇窗戶檢驗及維修服務的收費價格並不合適。為窗戶進行檢驗及維修是業主的責任,而有關提供窗戶檢驗及維修專業服務所需的收費,會因應不同因素而有差別,如窗户的數量、尺寸、保養及維修狀況、業主的要求、合資格人士的資歷、以及行業當時的市場環境等。此外,業主亦可能有其他考慮,例如因應美觀需要而更換新窗。因此,要屋宇署提供一個參考價格有實際困難。署方已發出了強制驗樓及驗窗計劃的作業守則,列明檢驗及維修的標準及指引,可作為基礎給業主判斷價錢是否合理。

    根據已完成訂明檢驗/修葺窗戶的業主/業主立案法團自願向屋宇署提供有關費用的資料顯示,一般實用面積約30-130平方米的住宅單位,檢驗窗戶費用約為290-1,000元(包括向屋宇署呈交所需文件)。若在檢驗後被認為需要進行修葺,視乎工程大少,維修窗戶例如修補小量缺漏的鉚釘/螺絲,以至更換欠妥的玻璃、窗鉸、上下手掣等的費用約為160-15,000元不等。有關費用資料未經屋宇署核實,只供一般參考。

    此外,根據合資格人士/承建商提供的報價/廣告單張,有關窗戶檢驗及一般修葺費用的參考價格,請參看附表  

  19. 有關強制驗樓及驗窗計劃的資訊已上載於屋宇署的網頁。對於一些不懂上網的人士或長者,政府可以如何協助?

    屋宇署在推行強制驗樓計劃及強制驗窗計劃的同時,香港房屋協會(房協)及市區重建局(市建局)亦推出多項支援計劃、包括「強制驗樓資助計劃」及「樓宇維修綜合支援計劃」,以支援合資格目標樓宇的業主包括長者業主,處理有關訂明檢驗及進行檢驗後認為需要的訂明修葺工程。

    屋宇署在向業主發出的預先知會函件及法定通知中,均有列載負責有關個案的屋宇署人員的姓名及電話號碼,以便業主查詢。而預先知會函件及法定通知中,以及隨函夾附的補充資料,均有介紹上述計劃及提供查詢有關支援詳情的熱線及相關的網頁連結,方便業主獲取有關計劃的詳情及直接聯絡屋宇署或兩間支援機構。

    現時公眾人士除了可從屋宇署的網頁查閱強制驗樓計劃的註冊檢驗人員名冊和強制驗窗計劃的合資格人士名單外,亦可到本署位於旺角彌敦道750 號始創中心13 樓的「樓宇資訊中心」透過電腦免費查閱有關資料。而房協的「物業管理諮詢中心」及市建局的「市建一站通」亦提供有關各項資助計劃資訊,市民可到該中心查詢相關資料。 另外,業主如在遵從「強制驗樓計劃」及「強制驗窗計劃」的規定時遇到疑問,除了可向大廈管理公司查詢外,亦可聯絡業主立案法團或其大廈的其他業主,共同商議及安排有關事宜。

    此外,為配合各項改善樓宇安全的行動,屋宇署亦已委聘了合約顧問,為受行動影響而又有需要的業主包括長者提供社工服務,以協助他們遵從相關的規定,包括強制驗樓計劃及強制驗窗計劃的法定要求。